مبنای حقوقی دادخواست
در قراردادهای اجاره موضوع قانون روابط موجر و مستأجر سال ۷۶، اگر مالک بر اساس حکم تخلیه ای که توسط دادگاه صادر میشود اقدام به تخلیه ی ملک کند مستأجر در مواردی که مستحق دریافت حق سرقفلی ،است، میتواند همزمان با دادخواست تخلیه از سوی موجر و یا پس از آن اقدام به طرح دعوای مطالبه ی سرقفلی کند.
اگر مالک در پایان مدت قرارداد اجاره دادخواست تخلیه مطرح نکند، مستأجر می تواند بدواً دادخواست مطالبه سرقفلی را به دادگاه تقدیم کند. مقدمه ی این دادخواست آن است که مستأجر ملک را تخلیه کرده و به مالک تحویل دهد و در صورت استنکاف مالک از تحویل گرفتن ملک ملک را به دادگاه تحویل دهد.
دادگاه پس از برگزاری جلسه رسیدگی با ارجاع پرونده به کارشناس رسمی دادگستری بهای سرقفلی را بر اساس قیمت عادلهی روز محاسبه کرده و موجر را به پرداخت ،سرقفلی محکوم کند.
طرفین دعوای خلع ید
خواهان ،پرونده مستأجری است که مستحق دریافت سرقفلی است و خوانده نیز مالک ملک است.
مرجع صالح برای رسیدگی
اگر مبلغ سرقفلی کمتر از ۲۰ میلیون تومان ،باشد پرونده در شورای حل اختلاف قابل طرح است و اگر در بیش از ۲۰ میلیون باشد در دادگاه محل اقامت مالک و یا محلی که ملک در آن واقع شده است قابل طرح است.
نحوه ی اجرای رأی پس از محکومیت مالک به پرداخت وجه سرقفلی و قطعیت رأی اجراییه صادر و به مالک ابلاغ می.شود اگر مالک ظرف ۱۰ روز از تاریخ ابلاغ اجراییه اقدام به پرداخت مبلغ سرقفلی نکند مستأجر میتواند اقدام به توقیف اموال مالک و تأمین مبلغ سرقفلی از محل اموال توقیف شده .کند ملکی که قبلاً در تصرف مستأجر بوده است نیز قابل توقیف است.
برخی نکات کلیدی مرتبط با دعوی
۱- اگر مستأجر، ملک را به مستأجر دیگری اجاره دهد و از وی مبلغی تحت عنوان سرقفلی دریافت کند مستأجر دوم در هنگام تخلیه ی ملک، حق مطالبه ی سرقفلی از مالک را ندارد
۲- مستأجر میتواند ضمن دادخواست مطالبهی ،سرقفلی، خسارت تأخیر تأدیه را نیاز مطالبه کند
3- اگر بعد از قرارداد اجاره مالکیت ملک به شخص دیگری منتقل شود تعهد پرداخت سرقفلی به مالک جدید منتقل میشود.
۴- تخلفات مستأجر از قرارداد اجاره همچون تعدی و تفریط در به غیر و تغییر شغل تأثیری در میزان سرقفلی ندارد.
۵- اگر در قرارداد طرفین در مورد میزان سرقفلی با یکدیگر توافق نکرده باشند دادگاه تعیین میزان سرقفلی بر اساس قیمت عادله را به کارشناس رسمی واگذار می.کند در صورتی که هر یک از طرفین نسبت به نظر کارشناس اعتراض داشته باشند میتوانند ظرف یک هفته از تاریخ ابلاغ به نظریه ی کارشناسی اعتراض کنند.
۶- در برخی موارد مستأجر علی رغم آن که سرقفلی پرداخت کرده است حق مطالبه ی آن را در زمان تخلیه ندارد و مالک می،تواند بدون پرداخت سرقفلی اقدام به تخلیه ی ملک .کند تبصره ی یک ماده ی ۶ قانون روابط موجر و مستأجر سال ۷۶ نمونه هایی از مواردی است که مستأجر حق دریافت سرقفلی در هنگام تخلیه را ندارد. موضوع دریافت مبلغی به عنوان سرقفلی که در قانون روابط موجر و مستأجر سال ۷۶ به آن اشاره شده است منحصر به املاک تجاری نیست و در مورد سایر املاک از جمله املاک مسکونی و یا اداری نیز میتواند مصداق داشته باشد.
