در مواردی که مبلغی به عنوان ودیعه و یا قرض الحسنه از مساجر اخذ شده باشد اجرای حکم تخلیه منوط به تودیع مبالغ مذکور است
برخی نکات کلیدی
- در قراردادهای اجاره املاک تجاری که مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶ هستند با اتمام مدت ،اجاره مالک نمیتواند دادخواست تخلیه تقدیم کند و تخلیه ی ،ملک صرفاً در موارد مشخص و پیش بینی شده در قانون اخير الذكر ممکن است؛ اما در قراردادهای اجاره موضوع قانون روابط موجر و مستأجر سال ۷۶ به غیر از موارد مذکور در ماده ۷ و ۸ قانون به محض اتمام مدت اجاره موجر میتواند درخواست تخلیه ی ملک را ارایه کند.
- ماهیت ودیعه و سرقفلی کاملاً متفاوت است اگر موجر مبلغی را به عنوان ودیعه دریافت کرده ،باشد در هنگام ،تخلیه میبایست عین مبلغی را که دریافت کرده است به مستاجر مسترد کند؛ اما در مواردی که مالک، میبایست مبلغی به عنوان سرقفلی به مستأجر آجر پرداخت ،کند مبلغ سرقفلی بر اساس نرخ عادله محاسبه می شود.
- اگر مستأجر مبلغی را به عنوان ودیعه و یا قرض الحسنه به موجر داده باشد و یا سند تعهد آوری نظیر چک به عنوان تضمین تخلیه و یا پرداخت اجاره به مالک ارایه کرده باشد اجرای حکم تخلیه منوط به سپردن وجه و یا سند مذکوره نزد اجرای احکام است.
- اگر مستأجر مستحق دریافت سرقفلی ،باشد ،دادگاه الزامی برای تعیین مبلغ سرقفلی ندارد و اجرای حکم تخلیه نیز منوط به پرداخت سرقفلی نیست و مستأجر در چنین مواردی میبایست دادخواست مطالبه ی سرقفلی تقدیم کند. البته این امر استثنایی نیز دارد و آن زمانی است که در قرارداد اجاره تخلیه ی ملک منوط به پرداخت سرقفلی شده .باشد. البته برخی از محاکم با استفاده از وحدت ملاک ماده ۲۷ قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶، معتقدند باید دادگاه ضمن صدور حکم تخلیه با تعیین بهای سرقفلی به نرخ عادله تخلیه را منوط به پرداخت سرقفلی کند.
- اگر مستأجر به مستاجر، عنوان تضمین تخلیه و یا تضمین پرداخت اجاره چک و یا سندی به موجر داده باشد و این موضوع در قرارداد اجاره ذکر شده باشد، در زمان تخلیه ی ملک این اسناد باید به مستأجر و یا اجرای احکام تحویل شود. در غیر این صورت ،ملک تخلیه نمیشود اگر موجر چک و یا سند مذکور را گم کرده باشد و یا به سرقت رفته باشد میبایست از دادگاه صالح حکمی مبنی بر مفقود شدن و یا سرقت چک صادر شود و پس از صدور و قطعیت رأی ،فوق، نیازی به ارایه ی چک و یا سند به شورای حل اختلاف نیست ذیل قرارداد اجاره میبایست حتماً امضای دو نفر به عنوان شاهد درج شود و صرف حضور چند شاهد در زمان انعقاد قرارداد، کفایت نمی کند.
- اگر چه ماده ی ۱۳ آیین نامه ی قانون روابط موجر و مستأجر سال ۷۶، امکان استمهال مستأجر در موارد فورس ماژور را برای یک بار و به مدت یک ماه پذیرفته است؛ ولی برخی از صاحب نظران معقتد هستند که این آیین نامه با روح قانون که بر فوریت تخلیه تأکید دارد منطبق نیست و نمیتوان به آن استناد کرد. برای تمدید قرارداد ،اجاره نیازی به دو نفر شاهد نیست و تمدید قرارداد اجاره بدون ،شاهد همان آثار قرارداد اولیه را دارد. ملکی که در آن از طرف ،مالک اجازه ی احداث بنا به مستأجر داده و مستحدثاتی در آن ایجاد شده ،است قابل تخلیه نیست؛ زیرا اعیانی متعلق به مستأجر بوده و مالک صرفاً می تواند اجاره بهای زمین را دریافت کند.
- اگر در دستور تخلیه اشتباهی رخ داده باشد از آن جا که دستور : تخلیه یک دستور اداری است و حکم نیست مرجع صادر کنندهی دستور، میتواند از دستور خود عدول کند و نیازی به ارجاع امر به مرجع بالاتر نیست.
- اگر در ملک استیجاری در زمان ،تخلیه اثاث و وسایلی باشد و مستأجر نیز در زمان تخلیه حاضر نباشد میتوان با معرفی یک انبار عمومی به عنوان امین اموال، وسایل را به انبار عمومی منتقل کرد.
ـــــــــــ سوالات متداول ـــــــــــ
سوال
پاسخ
